Noch zu Lebzeiten die Immobilie vererben – Gründe und Steuervorteile

Wer eine Immobilie schon zu Lebzeiten vererbt, kann von großen Steuervorteilen profitieren. Aber auch der Familienfrieden kann davon erheblich profitieren.

Immobilie vererben
© F / stock.adobe.com
Vielen Menschen ist schon zu Lebzeiten klar, was sie wem vererben möchten. Bei einer Immobilie ist dieser Gedanke besonders wichtig, denn niemand möchte nach seinem Tod familiäre Konflikte schaffen oder die Erben zusätzlich finanziell belasten.

Die Motive für die Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten sind unterschiedlich. Manchmal sind es Konflikte, die sich über Jahre zu einigen Kindern aufgebaut haben, oder der Erblasser befürchtet nach seinem Tod Streitigkeiten innerhalb der Familie. Auch Steuerersparnis ist ein Grund für die vorzeitige Immobilienübertragung – dazu aber später mehr.

Gründe für eine lebzeitige Immobilienübertragung

Die eigene Immobilie ist meist der wertvollste Besitz und das „Heiligtum der Familie“. Damit es auch Teil der Familie bleibt, wird das Haus häufig schon zu Lebzeiten an das Kind bzw. die Kinder übertragen. Dadurch sollen Erbschaftsstreitigkeiten verhindert werden. Der Erblasser kann außerdem im Vorfeld prüfen, ob ein Pflichtteilanspruch besteht oder Geschwister ein Anrecht auf eine Ausgleichszahlung haben.

Wohnrecht oder Nießbrauch?

Wohnrecht Nießbrauch
Wohnrecht oder Nießbrauch sollte vertraglich festgehalten werden | © bernardbodo / stock.adobe.com
Ein weiterer Grund ist die Absicherung im Alter für sich selbst oder den Partner. Möchte der Erblasser die Immobilie nach dem Verkauf oder einer Schenkung weiterhin nutzen, hat er zwei Optionen:


  1. Wohnrecht
    Wird ein Haus zu Lebzeiten vererbt und der Erblasser räumt sich ein lebenslanges Wohnrecht ein, bedeutet dies, dass er die Immobilie bis zu seinem Ableben oder den Auszug, beispielsweise bei einem Umzug in ein Pflegeheim, weiterhin bewohnen kann. Das Wohnrecht kann allerdings nicht weiter vererbert oder übertragen werden. Wohnrecht für den Ehepartner sollte also ebenfalls beim Verkauf oder bei einer Schenkung notariell festgehalten werden.
  2. Nießbrauchrecht
    Nießbrauch geht noch einen Schritt weiter. Hier erhält der Begünstigte neben dem Wohnrecht auch ein Nutzungsrecht. Das heißt, er kann die Immobilie selbst bewohnen, gewerblich nutzen und auch vermieten – obwohl er nicht der Eigentümer ist. Die Mieteinnahmen gehen dann direkt an den Nießbraucher, verkaufen darf er die Immobilie allerdings nicht. Und noch ein Vorteil ist zu erwähnen: mithilfe des Nießbrauchrechts lassen sich Steuern sparen – näheres dazu finden Sie im Ratgeber Nießbrauchrecht bei Immobilienschenkung.

Wohnrecht und Nießbrauchrecht werden vertraglich geregelt und ins Grundbuch eingetragen.

Immobilie zu Lebzeiten vererben durch Schenkung

Die Schenkung ist die häufigste Form ein Haus oder eine Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten dem Kind / den Kindern zu übertragen. Die Schenkung muss notariell beurkundet werden, erst danach gehen alle Rechte und Pflichten an den / die Begünstigten über. Da eine Schenkung nur in ganz seltenen Ausnahmen rückgängig gemacht werden kann, sollten Sie sich rechtlich absichern und – wie oben beschrieben – ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vereinbaren.

Steuern sparen durch Schenkung

Bei einer Immobilienschenkung fallen Steuern an. Die Höhe der Schenkungssteuer ist abhängig

  • vom Wert
  • vom Verhältnis zum Schenker (z.B. Partner, Kinder, Stiefkinder, Schwiegerkinder, Enkel, Geschwister)
  • von der Steuerklasse

Die Schenkung muss dem Finanzamt innerhalb einer Frist von 3 Monaten gemeldet werden!

Wer meint, sich diese Steuerlast durch den Verkauf der Immobilie sparen zu können, der irrt. Zumindest dann, wenn das Haus für einen extrem niedrigen Betrag an die Kinder verkauft wird. Das Finanzamt beurteilt diesen Verkauf dann als inoffizielle Schenkung und ermittelt die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert und dem Verkaufspreis, wofür wiederum Steuern fällig werden.

Die gute Nachricht:
Beim Vererben einer Immobilie gelten bestimmte Steuersätze und Freibeträge. Diese gelten zwar auch bei einer Schenkung, hier können die Freibeträge aber alle zehn Jahre genutzt werden.

Stellen Sie sich dies in etwa so vor:
Sie schenken Ihrem Kind einen höheren Bargeldbetrag. Nach zehn Jahren schenken Sie dem gleichen Kind das Haus im Wert von 250.000 Euro, der Freibetrag tritt abermals in Kraft und das Kind muss keine Steuern zahlen.

Übersicht Freibeträge bei Schenkung nach Steuerklassen

Verwandtschaftsverhältnis Steuerklasse Freibetrag in €
Ehegatte, eingetragene Lebenspartner I 500.000
Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder I 400.000
Enkel
Enkel deren Eltern bereits verstorben sind
I
I
200.000
400.000
Urenkel I 100.000
Eltern, Großeltern, Urgroßeltern II 20.000
Stiefeltern, Geschwister, Neffen & Nichten, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten oder Lebenspartner einer aufgehobenen Partnerschaft II 20.000
alle anderen IV 20.000

Vermeiden Sie Erbschaftsstreit

Je weniger Probleme es innerhalb der Familie gibt, desto einfacher erscheint auch das Erbrecht. Wer seine Immobilie schon zu Lebzeiten einem Kind oder Enkel übertragen möchte, sollte den Rest der Verwandtschaft nicht vergessen. Wenn Sie selbst nicht in der Lage sind, weitere finanzielle Zuwendungen zu geben, können bei der Schenkung auch Vereinbarungen getroffen werden. Beispielsweise muss der Beschenkte seinen Geschwistern eine Art Abfindung zahlen – so geht niemand leer aus und der Familienfriede bleibt gewahrt.