Hausbesitzer im Seniorenalter haben mit einer Immobilienrente die Möglichkeit, ihr Altersruhegeld aufzubessern, ohne das Wohnrecht zu verlieren.
Immobilienverkauf auf Rentenbasis – geht das?
Der Ruhestand steht vor der Tür oder hat schon begonnen. Die Rente reicht aber nicht aus, um ihn zu genießen. Wer eine eigene Immobilie besitzt, hat die Möglichkeit, diese zu veräußern, um die eigene Liquidität zu erhöhen. Eine Alternative zum klassischen Hausverkauf bieten verschiedene Modelle der Immobilienverrentung. Dabei wird das Haus verkauft oder beliehen, um die Rente aufzubessern. Zugleich kann es in der Regel weiterhin genutzt werden.
Was steckt hinter einem Immobilienverkauf auf Rentenbasis?
Laut dem Experten und Immobilienmakler Jan Braun wird bei einem Immobilienverkauf auf Rentenbasis mit dem Käufer eine monatliche Zahlung in Form von Raten vereinbart. Diese können monatlich fällig werden oder gehen als Quartalszahlungen auf das Konto ein. In bestimmten Fällen ist auch eine Einmalzahlung möglich. Voraussetzung für eine Immobilienrente ist zudem, dass die Liegenschaft abbezahlt oder unbelastet ist.
Üblicherweise erhält der Verkäufer ein Nutzungsrecht oder ein Wohnrecht. Die Betroffenen können also im gewohnten Umfeld verbleiben, haben aber mehr Mittel zur Verfügung, um ihren Lebensstandard im Alter zu halten oder zu verbessern.
Wie funktioniert eine Immobilienrente?
Der Immobilienverkauf auf Rentenbasis bringt im Vergleich zum klassischen Hausverkauf einige Besonderheiten mit sich. Dabei unterscheiden sich die verschiedenen Modelle bezüglich der möglichen Zielgruppen, der vereinbarten Laufzeit sowie der Höhe des Verkaufspreises.
Leibrente bis ans Lebensende
Das Modell der Leibrente beinhaltet üblicherweise ein lebenslanges Wohnrecht. Dieses wird anhand des aktuellen Mietspiegels mit dem Verkaufspreis verrechnet. Der Restbetrag wird in monatlichen oder vierteljährlichen Zahlungen bis ans Lebensende überwiesen. Grundlage dafür sind die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.
Der Käufer übernimmt dabei als neuer Eigentümer alle Kosten und Pflichten, die mit der Instandhaltung der Immobilie in Zusammenhang stehen. Dem Verkäufer ist zu empfehlen, das lebenslange Wohnrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen. Außerdem sollte eine Wertsicherungsklausel in den Vertrag aufgenommen werden. Dadurch passen sich die Rentenzahlungen an die Inflation an.
Leibrente auf Zeit
Die Zeitrente verläuft nach demselben Prinzip. Allerdings werden die Raten nur über einen vereinbarten Zeitraum gezahlt. Dadurch fallen die Zahlungen im Vergleich zur Leibrente auf Lebenszeit höher aus. Ist die Vertragslaufzeit abgelaufen, geht das Haus vollständig in den Besitz des Käufers über. Zu beachten ist, dass damit auch das Wohnrecht erlischt.
Verkauf mit Nießbrauchrecht
Bei dieser Variante erhält der Verkäufer einen Einmalbetrag. Nießbrauch bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Immobilie weiterhin genutzt werden kann. Das schließt eine Vermietung und eine gewerbliche Nutzung mit ein, bedeutet aber auch, dass der Verkäufer für die Instandhaltung verantwortlich bleibt.
Dabei muss das Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen werden. Nur dann ist das lebenslange Wohnrecht abgesichert. Der Verkaufspreis errechnet sich nach dem aktuellen Verkehrswert, wobei die Kosten für den Nießbrauch abgezogen werden.
Teilverkauf
Seit einigen Jahren ist es möglich, von einem Teilverkauf einer Immobilie zu profitieren. Der Verkäufer kann bei diesem Modell bis zu 50 % seiner Immobilie veräußern, sofern 100.000 Euro nicht unterschritten werden. Im Gegenzug zahlt er ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer.
Auch hier kann das Nießbrauchrecht geltend gemacht werden und die Verantwortung für die Instandhaltung bleibt beim Verkäufer. Wenn die Immobilie später vom Verkäufer oder dessen Erben zurückgekauft werden soll, besteht ein Vorkaufsrecht. Ein Teilverkauf ist altersunabhängig möglich und kann in mehreren Schritten durchgeführt werden.
Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek handelt es sich eigentlich um einen Kreditvertrag zwischen dem Hausbesitzer und einer Bank. Die Auszahlung der Kreditsumme kann durch einen Einmalbetrag oder als Immobilienrente in Form von Raten erfolgen.
Eine Umkehrhypothek ändert nichts an den Besitzverhältnissen und der Kreditnehmer kann in der Immobilie wohnen bleiben. Nach Ende der Vertragslaufzeit fordert die Bank jedoch das Darlehen zurück. Ist das nicht möglich, hat sie das Recht zum Verkauf. Eventuelle Überschüsse verbleiben in der Hand des Kreditnehmers oder dessen Erben.
Fazit
Ein Immobilienkredit ist interessant für Senioren, die ihre Rente aufstocken möchten, ohne ihr gewohntes Umfeld zu verlassen. Vorzugsweise ist er an Menschen gerichtet, die ohne Erben sind und ihr Vermögen bis zum Lebensende sorgenfrei aufbrauchen möchten.
